로그인

네이버 아이디 로그인
간편회원은 볼 수 없습니다.
회원정보를 입력해주세요.

회원정보 수정
빠 른 상 담
☏ 010. 9350. 6300

뉴스

<주택> 임대사업자 vs 비등록업자

  • 2018-05-17 17:25:22
  • 965

■ 임대사업자 등록업자와 비등록업자 세금제도 누가 유리하나?



주택임대시장은 아파트나 다세대 다가구주택 등을 소유하고 임대사업으로 소득을 발생시키는 것으로 임대등록사업자로 등록하여 임대사업을 하는 경우와 사업자 등록을 하지 않고 임대사업를 하는 경우에 대하여 세제를 비교하여 보면

행정관청에 임대사업자 등록을 하고 세무서에 사업자 등록후, 임대사업을 하는 경우와 임대사업등록을 하지않고 통상적인 주거용 주택을 임대하는 경우로 나누고 있습니다.

일반적으로 임대사업자로 등록을 하지 않고 임대하는 경우가 대부분이나, 최근 정부의 주택 임대정책이 세금 혜택을 많이 주기에 주택임대사업자 등록이 상당히 많이 늘어나고 있습니다.

주택임대사업자에 대한 부동산 취득, 보유, 처분의 단계별로 세제를 살펴보면.

1. 주택 임대사업자의 취득시 유리한 점

주택임대사업자등록을 한 주택은 취득세 감면이 가능합니다. 다만, 신규로 분양된 공동주택에 한하며. 임대사업자는 단기임대와 준공공(기업)임대의 경우에 따라 의무 임대기간이 다르게 정해지고 있습니다.

그러나 올해 말까지 등록하는 경우에는 2021년까지 3년 연장되어 취득세의 감면을 적용 받을 수 있습니다.

유의해야 할 점은 기존주택의 매입을 통해 임대사업을 한다면 취득세 감면은 해당이 안됩니다. 또한 공동주택(아파트)에 대해서만 적용하므로 단독주택 (다가구포함)은 취득세 감면이 되지 않음에 유의합니다.

임대주택으로 사용하였다고 하더라도 임대의무기간(현재4년)에 임대외의 용도로 사용하거나 매각, 증여하는 경우에는 감면된 취득세도 추징될 뿐더러 과태료의 규정도 있으므로 유의하여야 합니다.

다만 급하게 매각할 경우에는 다른 임대사업자에게 양도하거나, 부도나 파산의 경우에는 취득세 등을 추징하지 않고 있습니다.

2. 보유기간 재산세와 종합 부동산세도 절세 가능

전용면적 85제곱미터 이하의 2호이상 임대주택사업 등록자는 보유하는 동안 납부해야 하는 재산세를 면적에 따라 25%에서 최대 100%까지 재산세를 감면 받을 수 있습니다.

종합부동산세도 피할 수 있는데 이런 경우에는 주택공시가격이 중요합니다.

주택가격 6억원(수도권밖은 3억원) 이하의 경우에는 종합부동산세의 주택으로 합산되지 않고 합산배제, 신고한 연도의 과세기준일 현재의 공시가격이 6억원 (수도권밖은 3억원)이하여야만 적용이 됩니다.

특히 2018년 4월1일 이후 단기임대로 등록하여 임대하다가 준공공 임대 등으로 등록 변경하는 경우에는 단기임대 기간은 임대기간 합산에서  배제됩니다.

임대 중 재건축·재개발사업이 시행되면 사업완료 후 종전 주택과 새로 취득한 주택의 임대기간을 합산하여 임대기간 요건 충족 여부를 판단하며, 납세자가 임대기간 합산 신청시에는 적용할 수 있습니다. 주택임대는 부가가치세는 면세대상입니다.

소득세는 보유주택이 1채인 경우에는 고가주택 (9억원이상)이 아니면 소득세가 과세 되지 않고, 보유주택의 경우 2채 이상을 보유하고 있다면 월세 소득이 2천만원까지는 소득세를 과세하지 않습니다.

3. 건강보험료 감면

주택임대사업자의 경우 임대사업자 등록을 하게 되면 임대주택 보유시 2019년 1월 1일 이후부터 감면혜택을 적용받을 수 있습니다.

4. 양도소득세 절세 가능

임대등록사업자로 등록된 주택은 주택 수에서 제외됩니다. 따라서 임대주택 4채와 거주하는 주택 1채를 가지고 있다면 거주주택을 처분할 때 양도소득세가 과세 되지 않습니다.

이 경우 거주주택에 대해서 양도소득세가 비과세 되는 것이므로 임대주택을 처분하게 되면 과세되고, 임대의무기간 내에 양도하면 과태료의 규정도 있으므로 유의하여야 합니다.

국세인 종합부동산세나 양도소득세는 임대의무기간이 지방세와는 별도로 5년을 판단하므로 유의하여야 합니다.

2018년 4월 1일 이후의 주택양도에 대해서는 조정지역등에서 다주택자는 중과세율이 적용됩니다. 이 경우에도 임대주택 사업자는 중과세율이 적용되는 것이 아니라 주택 수에서 제외되어 유리할 수 있습니다. 임대주택의 경우에도 장기임대의 경우에는 감면규정 등이 있습니다.

특히 임대주택 중 한 주택을 거주로 등록하였다가 처분하는 경우에도 그 기간 동안의 양도차익에 대해서는 비과세가 가능하므로 추가적으로 여러 절세 방법을 찾아 볼 수 있습니다.

특히 오랫동안 보유하면 장기보유 특별공제에서도 추가적인 혜택이 있으며,
준공공 임대주택의 경우에는 양도소득세 감면을 해주기도 합니다. 이를 위해서는 연간 임대료 증가율이 5% 이하여야 하고, 금년에 취득한 부동산에 대해 3개월 이내에 등록을 하여야 합니다.

 

댓글

댓글 남기기

카테고리

부정클릭 감시중