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토지 공개념

  • 2018-03-22 10:24:34
  • 1012

토지를 개인이 아닌 국가가 소유하고 필요와 목적에 따라 국가의 관리하에 토지를 이용하게 하는것

국가는 개인의 토지소유 ㆍ토지이용을 제한 할수 있는것

국가 통제에 따라 토지이용제한은 토지 임대료의 제한이다

국가소유의 토지를 개인이 임차 사용하는 형태는
1) 토지의 가격이 오르지 않을 것
2) 토지사용하는 원가가 낮아지기에 인플래이션이 억제되며
주택 임차료도 (월세) 낮게 또는 오르지 않는다

그러면  물가가 안오르니 모두가 행복해질 것이다

정부 토지공개념정책 의도이다




● 현실은 ?

토지의 가치는 어디에 있는가 ?

과거 200년전 산업화 이전 토지의 가치는 생산성 (농지로서의 가치가 중요했다)

현대 사회의 토지가치는 (농사)생산성 보다 이용성(효용성) 큰 토지가 더 큰 가치가 있다

사람들이 자주 이용하는 상가 ㆍ또는 공장 용지가 농지보다 더 큰 가치가 있다

단위면적당 부가가치가 큰 토지의 가격이 높다

땅이 비싸다는것은
사람들이 자주, 많이 이용하는곳 이며

이러한 곳의 땅은 장사가 잘되기에 사용하고자 하는 수요가 많아지기에 비용을 더주고 빌리거나 구매하려 하는사람이 늘어난다

따라서 임대료가 올라가게된다

다시 토지 공개념의 목적이 상실된다



임대료와 토지 가격은 땅의 위치에 따른 가치이다
토지(위치ㆍ입지)는 대체가 불가능하기 때문이다.

정부의 토지공개념은(국유화) 토지가격(부동산)의 억제를 통해 월세 부담을 줄여서
ㆍ상품의 가격을 내리고
ㆍ그 차액을 종업원 월급을 인상하게 하려하고 있다.
ㆍ복지와 소득불평등 해소란 명분이다

하지만 현실은 자본주의적 특성에 따라 사용가치가 높은곳의 가격 또는 이용료는 시장가치로 환산되어 상승하기에 정부 의도대로 되지 않는다

시장에서 정해지는 가격은 결국 하나이기 때문에 정부에서 인위적으로 원가를 억누른다고 문제가 해결되는 게 아니다.

그렇게 되면 정부가 억누른 가격과 시장가격의 차이를 운좋은 누군가가 가져간다.

운좋은 누군가가 땅을 샀다가 운이 좋아서 땅값이 오른것과 다를게 하나도 없는 불합리한 구조가 되는 것이다.

그래도 땅값이 올라서 차익을 거두는 불로소득을 개인이 아닌 정부가 가져갈 수 있으니 그게 좀 더 정의로운 게 아닌가 하는 생각을 할 수도 있겠다.

그러나 그것도 사실이 아니다.

땅을 소유할 수 없고 정부로부터 임차할 수만 있다면 임차를 할 때 얼마의 기간동안 해야 할까???

5년??? 10년???? 20년???

건물을 지으면 30년은 써야 하는데 10년만 빌린 땅에 내 돈을 들여서 건물을 지을 수 있나? 최소한 50년 단위로는 빌려줘야 정부로부터 땅을 빌려서 건물을 짓든 할 것이다.


● 인테리어만 하고 들어오는 상가 가게도 5년은 기간 보장으로 장사할 수 있게 해야 햔다고ᆢ 상가 임대차 보호법이 있지 않은가...

그렇다면 건물의 임차료도 50년동안 고정되어야 할 것이다. (최소한의 물가상승률만 반영해야 할 것이다) 그렇지 않다면 그 땅을 빌려서 안정적으로 사업을 하기 어려워진다.

50년동안 확정된 임차료로 정부로부터 땅을 빌렸는데 10년 후에 그 앞으로 GTX 지하철역이 생겼다고 치자. 그 땅 앞을 지나는 유동인구가 급증하면서 그 땅에 올린 건물의 가게 월세는 몇배로 치솟을 것이다.

운좋게 그 땅을 50년간 빌린 그 사람은 운좋게 사둔 땅이 "경리단길"이나 "가로수길"이 되는 바람에 벼락부자가 된 사람과 마찬가지로 거대한 불로소득을 거두게 된다.

땅을 국가가 소유한다고 불로소득이 사라지는 건 아니라는 의미다.

그래도 50년 후에는 그 불로소득을 국가가 다시 가져올 수 있지 않느냐고?

그렇긴 하나 그러려면 치러야할 사회적 비용이 또 있다. 그 땅을 빌린지 40년쯤 지나면 그 건물이 아주 노후화되어 사용하기 어렵게 되는데 그 땅을 빌린 사람은 그 건물을 리모델링하지 않는다.

돈 들여 새 건물을 만들어봐야 10년 후에는 땅 주인이 바뀔 수도 있기 때문이다. 사람이 살지 못할만큼 위태해질 수도 있으나 차라리 사람을 아무도 안살게 하고 문을 닫아버리는게 이익일 수 있다.

몇년치 임대료 받자고 재건축을 하는건 타산이 안맞기 때문이다.

50년을 빌리더라도 실제 사용은 40년 안팎만 할 수 있다면 40년동안 50년치 임대료를 모두 뽑아야 하므로 땅을 빌린 이는 그 땅에 올린 건물의 월세를 더 비싸게 받을 수 밖에 없다.

물론 월세는 공급자와 수요자의 경쟁에 따라 결정되지만 모든 건물의 건물주가 그런 계산과 환경으로 건물 월세를 매긴다면 월세는 올라갈 수 밖에 없을 것이다.

도시 곳곳에 이런 유령 나올거 같은 건물들이 생기면 비교적 멀쩡한 건물의 임차료는 확 뛴다.

한달에 100만원하던 가게의 임차료가 비교적 상대적으로 멀쩡하다는 이유로 200만원으로 뛰는건 정의로운가?

만약 그 땅이 개인의 소유였다면 옆 건물의 가게 임차료가 비교적 멀쩡하다는 이유로 급등하는 걸 본 순간 당장 건물 리모델링을 했을 것이고 그러면 두 건물의 가게들이 모두 다시 월세 100만원으로 내려오게 됐을텐데..

그 땅이 국가의 소유이고 10년후에는 반납해야 하기 때문에 건물이 노후화되어도 개량이 되지 않고 그 이유로 주변의 임대료가 뛰어 오르게 된다.

그걸 막기 위해서 다시 그 낡은 건물의 주인에게 50년을 더 임차할 수 있게 임차기간을 연장해준다면 그건 사실상 계속 영원히 그 땅을 임차할 권리를 주는 것과 마찬가지가 된다.

100년이 다 되어가면 역시 낡은 건물을 고치지 않을 것이고 그러면 또 연장해줘야 할테니..

영원히 그 땅을 임차할 수 있는 권리라는 게 결국 소유권이다. 정부가 받는 차임료라는 게 결국 재산세인 것이고.

토지를 정부가 소유하고 모든 사람들은 토지를 임차할 수만 있다고 바꾸더라도 월세도 그대로고 상품 가격도 그대로고 종업원 월급도 그대로고 운좋은 벼락부자도 여전히 많고 결국 달라지는 건 없다는 뜻이다.


결 론


토지공개념이란 다른 의미로 토지의 개발과 사유화의 제한이기에
토지ㆍ건물 ㆍ상가 ㆍ주택 소유권 제한이고
이것은 개인 소유에 따른 이득을제한 하기에

자본가는
투입 자본과 추가 이익이 발행 하지 않는다면
자본 투자를 하지않게된다

토지 공개념이 추구하는것 역시
수익의 집중을 제한하고자 하는 목적이기에

결국 자본가 ㆍ개발자는 이익없이 봉사 정신으로 부동산에 투자 하란 말이기도하다

정부의 토지공개념 제도는
이미 그린밸트와 토지수용촉집법 등으로 상당 부분 실현된 제도이나
최근 정부의 헌법 명기는
지금보다 강력한 중국식 싱가폴식 토지국유화의 시도일지도 모른다


자본의 속성은(자본주의)
선 량 함 이 아닌
인간의 이기심과 욕망에 기대한 제도이기도 하다

토지공개념은
이러한 자본의 속성에 반히는 이타심 희생정신 봉사와 헌신을 요구하는 제도이다

 

 

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