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재건축 추가분담금

  • 2018-03-05 17:25:58
  • 1206

 

여의도 재건축에 추가분담금 누구나 궁금할꺼예요~~
천천히 알아볼까요?
물론 정확한 추가분담금 내용은 아닐거예요~
건설사도 정해지지 않았고.....
약  2019년~2020년 사업인가 확정되는 실거래가도 안나와있는 상태에서 어찌 추가분담금 이야기를 할수 있겠어요...
그러나~~ 예측은 하고 있어야겠지요? ㅎ
 

재건축이란?
소유주들이 자신의 대지지분을 현물로 출자하는 투자형식의 방법입니다.

비용은 건설사에서 투입되는 공사비 및 모든 제반비용이구요....
수익은 추가로 형성되어진 일반분양 수익 및 조합원에서 신청된 업그레이드 되어진 분양수익도 포함이지요
그리고 기타수익 이 모든것을 합한 금액입니다.

개인의 권리가액 = 소유주 대지지분 가치<감정평가액> x 비례율<개발이익> 입니다.
<감정평가액> 10억 x <비례율> 130% = 13억
*13억 = 내 권리가액
(#비례율은 아래에서 좀더 자세하게 설명드릴께요)

그리하여 조합원 분양신청시 분양가가 12억으로 설정되어진다면 추가분담금은 1억이 되는셈인거죠

위 공식은 공식일뿐 건설사에서 책정되어질 분양가는 초기에 정확하게 정해지는바 없을겁니다.
추가분담금 또는 환급금은 관리처분계획을 통해서 이뤄지게 됩니다.
그 시기에 정해지는 분양가 또한 일반적인 기준점일것입니다.
변신할수 있다는거죠~~
 



아파트 분양시에는 여러가지 조건들이 따라붙게 됩니다.
여의도에서 가장 중요시하게 여겨지는 부분이 바로 서울시 기부체납인거지요.
서울시와 용적률협상을 먼저해야 할테구요....
땅 건물 주변학교 리모델링비용 파출소, 도로확장, 지하철확장 및 제반사항 수정요청등
서울시가 요구하는 사항들이 많아질겁니다.

또한 건설사에서 초기에 잡았던 계획들이 변경되어지면서 자재변경, 설계변경, 조경변경 등등 많은 시행착오를 
통해서 추가비용이 형성되어지겠지요.
그 막대한 비용은 어디서 충당해야 할까요?
바로 그것이 추가분담금으로 이어지는 방식일겁니다.
그러지 않기위해 여의도는 신탁방식을 통한 계약이 성사되어지는것이겠지요
 

앞서 말씀드린 비례율에 대해 다시한번 짚고가보죠~~
간단하게 설명드리자면 
*비례율이란...
<부동산의 미래 가치를 산정하기 위한 수단>
이라고 생각하시면 됩니다.


비례율이 높다는 것은 개발이익이 크다는 의미이고,  
비례율이 낮다는 것은 개발이익이 작다는  의미가 되는 것입니다.  

예를 들어 보겠습니다.
10억원 아파트에 건축비 2억원 발생
이를 20억원에 매도했을경우

투자비용 12억원
수익 8억원
(20억 - 2억 / 10억) x 100 = 180%
이 경우의 부동산 가치 증가율은 180%가 되는셈입니다.

정비사업구역내 10억원 아파트, 비례율이 120% 
조합원 분양가가 예를들어 14억이라고 가정한다면

권리가액(장래가치)
10억 x 120% = 12억

<조합원분양가>14억 - <권리가액>12억 = <추가분담금>2억
위 산출은 조합원 기준으로 뽑았으며 일반분양시의 분담금은 조합원 분담금보다는 높게 형성됩니다.
 

그렇다면 많이 나오는 질문중!!!!
무상지분율 재건축 사업은 어떻게 되는지????

기존건물을 헐고 대지에 새로운 건물을 지어서 일반분양을 해서 건물  건축비용 및 
각종 부대비용을 제외하고 남은 수익금을 총대지 면적으로 나누어 백분율로 표시한 것이 무상지분율입니다.

즉, 대지지분+무상지분율이 무상으로 입주가능한 평수입니다.
대지지분 10평 조합원 + 무상지분율 150%
<15평 추가분담금 없음>
무상지분율이 높을수록 큰 평수 배정받겠지요~~ ㅎㅎㅎ

그렇다면 무상지분율은??
무상지분율은 변신의 귀재입니다.
수익성이 좋아지면 높아지고.... 반대인경우는 낮아진답니다.

또한 재건축 사업이 장기간 지연된다면 발생경비가 누적되어 수익성 악화로 인해 무상지분율도
자연스럽게 낮아지겠지요 ㅜㅜ

오늘은 추가분담금에 대해 알아보았습니다.

 

 

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